貨幣化安置優惠政策漸次離場 「棚改樓市」何去何從?
发布时间:2018-10-09 10:22:16

貨幣化安置開始離開政策舞台中央。

10月8日晚間,國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作,明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要儘快取消貨幣化安置優惠政策。

貨幣化安置優惠政策漸次離場 「棚改樓市」何去何從?

圖片來源:視覺中國

政策調整 貨幣化安置從提高到取消

2017年5月,國務院常務會議提出在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣,進一步提高貨幣化安置比例,確保完成當年再開工改造600萬套的棚改任務。並確定實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃,再改造各類棚戶區1500萬套。

同年8月,住建部會同發改委、財政部等六部委聯合印發《關於申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》,提出商品住宅消化周期在15個月以下的市縣,應控制棚改貨幣化安置比例,更多採取新建安置房的方式;11月,住建部會同國家開發銀行、農業發展銀行印發《關於進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》進一步明確,對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,仍主要採取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目,開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。

今年6月25日,一則關於國開行「將棚改貸款審批權收回總行,全國一刀切暫停棚改」的傳聞令市場風聲鶴唳。

《每日經濟新聞》記者注意到,在次日一場電話會議中,國開行相關領導介紹,權限上收主要是出於兩方面考量:一是這兩年國開行分行在審批時違規現象嚴重,國開行總行擔心後期的風險隱患就比較多;第二點是,中央對棚改有一定的看法,棚改的貨幣化推高了房價,中央對這個有一個嚴謹的考量。

該負責人當時曾預測,國家不太可能一刀切地將棚改業務全部停下來,這樣的後果不太可控,此後對棚改的政策肯定會收緊些,但不會直接暫停不做了。貨幣化安置已經是推高房地產價格的元兇之一,此後貨幣化安置的比例會受到一定限制。

7月12日,住建部表示,要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策,採取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置。

10月8日,國務院常務會議明確指出,因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要儘快取消貨幣化安置優惠政策。保持中央財政資金補助水平不降低,有序加大地方政府棚改專項債券發行力度。對新開工棚改項目抓緊研究出台金融支持政策,嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行為。對棚改建設用地在新增用地計劃中予以保障,通過拆舊建新、改擴建、翻建等多種方式,讓更多住房困難群眾早日住進新居。

這也標誌著貨幣化安置開始離開政策舞台中央。

去庫存近尾聲 商品房待售面積5年最低

商品房待售面積是反映房地產庫存水平的指標之一。《每日經濟新聞》記者查閱國家統計局數據獲悉,2015年末,商品房待售面積至7.19億平方米。經過兩年多的去庫存,至2018年8月末,商品房待售面積已降至5.39億平方米,為2014年初以來最低水平。

易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示:「目前,三四線城市的去庫存需求己經基本完成,以早先庫存率較高的呼和浩特為例,也不再強調去庫存。」

去庫存任務的結束,意味著之前致力於去庫存的政策也將退場。而以貨幣化安置為主的棚改模式,曾是促進三四線城市去庫存的最大功臣,如今也將「功成身退」。

根據此前的規劃,2018年~2020年,國家仍有1500萬套棚改計劃,那麼棚改及貨幣化安置應何去何從?

中原地產研究中心首席分析師張大偉此前在接受《每日經濟新聞》記者採訪時曾坦言,整體市場對棚改政策非常敏感,因為這是支撐最近幾年樓市最關鍵的因素,特別是近年來三四線城市的爆發式成長,嚴重依賴棚改的貨幣化安置。事實上,貨幣化安置造成了大量購房需求,而在部分城市庫存不足的情況下,很容易放大購房者對市場的緊張情緒。

戴德梁行首席政策分析專家魏東向《每日經濟新聞》記者表示:「棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生,幫助棚戶區居民提升生活質量。但是中國房地產市場自2015年以來呈現連續上揚的態勢,在一二線城市紛紛限購的背景下,三四線城市棚改貨幣化帶來的資金推高了當地房價,一些熱錢在末班車心態的引領下也紛紛流入三四線城市,並進一步推高了當地房價,同時放大了有效需求,造成房價高於真實價值。本次所以棚改貨幣化的政策調整是適應了當下的市場現狀。」

另一位不願具名的行業分析師也持類似觀點:一線城市和比較發達的二線城市,貨幣化安置作用不大,因為這些城市房價高,貨幣化安置會導致政府財政壓力大,房源緊張則使得群眾對貨幣化安置的呼聲並不大;但大部分三四線城市,貨幣化安置動力更強,政府更省精力,百姓則普遍不信任回遷安置房,後期貨幣化安置會不會退出,則要看地方政府的主觀積極性。

「未來,預計棚改貨幣化政策會更加因地制宜,針對不同區域的市場情況採取相應政策,進一步促進房地產完善健康發展。」魏東最後表示。

每日經濟新聞

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